深港西部通道通车在即，作为继罗湖、皇岗和沙头角之后的第4条跨境通道，西部通道的建设不但有利于《深圳2030城市发展策略》的落实、加快深圳与香港及珠三角经济的融合，提升深圳城市地位，还将进一步提升深圳西部人居价值，加速西部地产价值的释放。

　　定位珠江东岸CBD

　　“西部通道的开通与《深圳2030城市发展策略》(下称《策略》)的价值取向是一脉相承、前后呼应的。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕称。在他看来，西部通道开通，将使深圳更加快速的融入珠江东岸香港—深圳—东莞—广州这条黄金走廊。

　　按照《策略》规划，未来深圳将划分为五大功能分区：城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海区，其中西部滨海区包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山，大铲湾、新机场、高新产业集群……这些利好都指向了这一区域。

　　高海燕认为，包括南山、宝安在内的深圳大西岸，刚好处于连接香港和广州的黄金走廊中心位置，由于其地缘优势、强大的产业基础和空港、海港等资源，在西部通道开通的带动下将联动发展，其未来的地位将不仅仅着眼于深圳，而将成为整个珠江东岸的CBD。

　　推进深港同城化

　　“西部通道将会推进深港同城化进程。”世联地产代理事业部副总经理甘伟表示，深圳的城市分布是一个带状，这决定了深圳适合于多组团、多中心的城市发展模式。西部通道的开通，将使西部滨海区的功能更加完善，提升其城市功能价值，与香港的海、陆、空立体连接的加强，也会推进深港接轨。

　　深圳城市发展的历史告诉我们，每一次深港距离的拉近都会催生一个新的繁荣，从最早的罗湖口岸到后来的皇岗口岸，促成了罗湖和福田的兴起，西部通道开通后，必将带来新的繁荣。

　　“西部通道将成为深圳新的城市名片。”甘伟称，在深圳不同的历史发展时期，产生了国贸、地王大厦、市民中心等城市名片，随着西部的发展，新的城市名片将会在西部出现。百仕达地产董事副总经理罗雷也表示，“15公里滨海长廊将成为深圳作为滨海城市的标志。”

　　西部商住价值提升

　　从宝安中心区到前海到红树湾，深圳西部滨海沿线的房地产是最近1年多来升值最快的区域之一，红树湾的一些楼盘价格早已经突破了3万元／平方米。业内人士纷纷将西部通道的建设，视为整个西部楼市发展进程中，继滨海大道开通后又一个决定性的事件。

　　“西部通道还有两个效应没有兑现。”高海燕表示，直到今天，整体房地产还是用西部通道的预期效应，其现实效应和后期效应还有待显现。他认为，通车后对城市的推动力会刺激房地产发展，而且由于《策略》更多地突出了西部滨海区的产业功能和服务功能，这意味着未来区域住宅开发空间会越来越少，现有物业的升值空间非常可观。

　　● 高端对话

　　深港房价短期内不会看齐

　　周副总 中信红树湾负责人

　　作为率先在红树湾片区开发的项目，周副总对深圳西部房地产走势成竹在胸，不过，与众口一致的西部通道将令深港地产融合的观点，周副总却始终保持冷静，他认为西部通道一定程度上会提升西部居住价值，但深圳房价短期内不会和香港看齐。

　　笔者：西部通道开通对深圳房价有何影响？

　　周副总：会从两个方面影响房价，一是直接增加需求，二是促进经济发展，间接提升房价。西部通道的开通，加强了香港与深圳的联系，两地之间交通更加便利，往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求会增加。

　　另一方面，通道开通会推动两地的经济发展，大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升土地价值和居住价值，对房价产生一定推动作用。

　　笔者：对房价的提升作用有多大，会不会造成深港两地房价的接轨？

　　周副总：房价水平会有一定提升，但是短期内不可能实现港深两地房价接轨。香港与深圳两地的经济体制、发展水平、城市地位等等方面有很大不同，这些差距不会因为一个通道的建设而消失。

　　西部通道通车后，港人置业增加，但是深圳楼市的决定力量来自本地市场，港人、外销只是辅助力量，不会造成深圳房价的大规模提升。

　　笔者：西部通道的开通是否会造成本地市场格局的变化？

　　周副总：随着城市重心的西移，楼市格局的变化一直在发生，如南山、宝安楼市的崛起，关内外楼市差距的缩小，这种格局的改变不是一条路、一座桥的通车所能决定的，交通只是其中的比较大一个因素。

　　笔者：目前红树湾区域的房价已经攀上3万元／平方米，西部通道开通后还有上升空间吗？

　　周副总：红树湾区域的居住价值会不断提升，实际上，现在这里的配套还不够完善，目前的房价还只是体现了市场对未来的部分预期，从深圳经济的发展趋势和城市规划看，将来完全可能超过目前的预期。随着配套的完善，区域居住价值和价格还会继续攀升。

　　笔者：谈了上述利好，你觉得西部通道开通对西部楼市会有冲击吗？

　　周副总：事物都有两面性，总体来说西部通道的开通对西部楼市的机遇大于挑战。

　　● 商业观察

　　西部商业或成下一个投资热点？

　　南山、宝安近两年房地产的飞速发展有目共睹，未来西部房地产还有这样的机会吗？西部通道的开通，西部滨海区商业有望成为下一个热点。

　　高端制造业、高新技术业、现代服务业将是西部滨海的发展方向，《策略》更多的是突出其产业功能和服务功能，而不是其居住功能，在土地供应上，将向产业功能倾斜，控制住宅项目的开发。

　　这对区域存量物业是个好消息，现有物业因为稀缺性，增值空间有保障。对区域的商业来说，这是个更好的消息。为了呼应产业的发展，购物中心、写字楼、厂房、新型工业地产将迎来新的发展机会。为了提升商务功能，旧城改造、土地开发会有更大比例用于商业。

　　西部通道的开通，会吸引物流、运输企业进驻南山，这对区域的写字楼是个机会。宝安中心区后续将建设一批写字楼，目前南山写字楼今年已经从1万多攀升到2万多元／平方米，已经与车公庙价位差不多，这正说明了市场对西部商业前景的看好。当然，商业氛围的成熟不是一蹴而就，前景看好不意味着现在就能获益，作为投资者，需要随时考量风险与收益。

　　● 项目透视

　　中信红树湾 以人为本的新一代豪宅

　　中信红树湾项目分四期开发。如今开发已经进行到第四期，前三期悉数在深圳市场获得了巨大的商业成功和品牌美誉度，价格从最初的9200元／平方米扶摇直上，如今二手市场上已过3万元／平方米，深圳湾填海区得以成为继银湖、蛇口、香蜜湖之后的新一代豪宅区。

　　中信红树湾注重建筑与湾区环境的融合，在沿沙河东路一边，没有设计成高层，而是建成了一排小别墅，这样就削弱了项目多栋高层对公共道路所形成的压迫感。在深湾一路和白石路的交会处，安排了社区幼儿园，与对面两个高层大社区形成丰富错落的城市界面，避免了高层对峙给城市公共生活带来的压抑。

　　另外，中信红树湾建筑整体东偏南41度角的旋转，由于深圳气候的缘故，东偏南有利于减少西晒时间和强度；同时，由于楼盘近海，这种东偏南的设计，还有利于小区及住户采光通风，还可以为住户大量减少空调的使用。